起始楼面价1.7万元/㎡!梁溪新房3万+时代真要来了?

无锡房产网 2021-04-03 09:51
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3月29日,2021年无锡首批集中出让地块正式挂牌,共计16幅涉宅地块,总出让面积近95万方,土地出让金起始总价约227.7亿元。


16幅涉宅地块中,惠山区独揽6幅,成为此次土拍的“大地主”,而梁溪区与滨湖区均只涉及1幅涉宅地块,成为了无锡首次集中挂地中“打酱油”的存在。


尽管梁溪区此次仅挂牌1幅涉宅地块,但是其接近15万方的体量以及1.7万元/㎡的起始楼面价都吸引了不少关注,今天就由小编带大家了解这块中储地块

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中储地块位于梁溪区江海路与锡沪路交叉口西北侧,也就是中储建材市场的旧址。


创建于1992年的中储建材市场,是锡沪路建材一条街上时间最久远、租金成本最低的市场,曾以“前店后仓”的仓储式销售火爆一时。


但面对主城区发展空间的日益紧迫和家装消费的不断升级,2019年8月初中储建材市场正式启动拆迁程序,同年9月30日正式结束营业


图源网络


现如今,曾经异常热闹的中储建材市场已然消逝在时光之中,只剩下这片近15万方的土地在诉说着昔日的传奇。从锡沪路上的大门进入便能看见中储地块,地块四周均有围挡,地块已经基本平整并铺上了绿网



地块西侧则是中储建材市场早期的建材市场、金属材料市场等,虽然现在建筑物还在,但是从外部痕迹来看已经很久无人进入。



该区域就是已经进行了批前公示的中储地块西侧规划小学的具体位置,地块总可建设用地面积约18545㎡,目前地块外部已经张贴了相关的批前公示。




根据无锡市自然资源和规划局公布的地块规划图来看,中储地块被分成了A、B、C、D4个组团,4个组团的总占地面积约11.5万方,而4个组团之间的市政道路地下可利用空间用地面积约34154.3㎡。



根据出让文件显示,土地出让金已包含34154.3㎡地下可利用空间价格(4464万元),竞买时所产生的溢价仅针对地块内计容面积。


这也就意味着中储地块4个组团的实际起始楼面价达到了1.7万元/㎡,这不仅是目前梁溪区的起始楼面价纪录,同时也是崇安板块楼面价纪录的新高。


此外,中储地块还将配建不少于总核定建筑面积2%的商业(最多约4500㎡),这部分商业将集中在C、D组团,也就是靠近锡沪路上



根据文件,住宅建筑整体需要≥6层并≤80米,也就是说未来大概率将打造小高层和高层的组合产品,地块A组团设立了2个建筑高度控制区,西北侧建筑高度需≤15米,东北侧建筑高度则需要≤40米。


另外,地块的B、D组团全部都是建筑高度控制区,需保证建筑高度≤50米。


地块在配建方面的需求比较常规,主要是社区级文化活动用房、社区卫生服务站、社居委用房、物业管理用房以及文化活动用房等。


整体来看,地块出让条件不算严苛,对于房企来说,地块最大的开发难度仍在于其接近15万方的大体量所带来的的设计难题。

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小编在实探时发现,地块周边的生活氛围还是比较浓厚的。


地块西侧为广瑞二村、广瑞三村、广益景苑等老小区,它们的存在也让整个区域充满了烟火气,同时也为板块生活配套奠定了扎实的基础。


广瑞集贸市场欧购生活购物广场等社区底商性质的商业虽然体量不大,但是却相当方便,对于中储地块未来的业主来说,基本算是举步直达。


另外,中储地块周边虽然有不少老小区,但是同样也有弘阳上品紫金门花苑红豆人民路九号红星国际广场等房龄较短的楼盘,因此整体城市界面不算陈旧。


弘阳上品实景图


在二手房网站中,这批楼盘的挂牌均价基本都在2万元/㎡左右,其中红豆人民路九号二手房挂牌均价接近2.4万元/㎡



再来看看中储地块周边的生活配套,首先是公共交通方面,地块南侧的锡沪路上设有紫金门花苑公交站,6路、328路、617路、713路、715路等多条公交线路经过该站点。


此外,地块与地铁3号线广瑞路站最短直线距离不到300米,在广瑞路站上车,1站便可到达无锡火车站与地铁1号线换乘,或是到靖海站与地铁2号线换乘


广瑞站实景图


如果是自驾出行的话,地块周边有江海东路、锡沪路等主干道。就交通方面而言,地块未来的住户无论是采用何种出行方式都比较方便。


大型商业配套方面,地块南侧直线距离约300米便是红豆万花城,西侧约700米便是乐都汇,东侧直线1km范围内则有广益哥伦布京东广场等商业体。


乐都汇实景图


此外,地块与火车站商圈胜利门商圈三阳广场商圈直线距离都不算远,无论是选择地铁亦或是自驾出行,花费的时间都不会太长。


医疗配套方面,地块沿江海东路北行约1km便是无锡市第五人民医院,沿锡沪路西行约2.5km便是无锡市第二人民医院北院,此外地块周边还有无锡市第八人民医院



教育方面,除了上文提到的中储地块西侧规划小学,地块周边拥有广瑞实验小学、广益中心小学、塔影中学、广丰中学、无锡开放大学等教育资源。


与中储地块相距不远还有规划中的东林中学人民路校区,在今年1月份,学校规划便进行了批前公示,项目位于无锡市梁溪区少年宫北侧,马巷路以西,规划建设36班中学,项目总投资38000万元,项目计划2022年竣工交付


从鸟瞰效果图上看,学校包含1个400米跑道标准操场、2个标准篮球场、1个排球场,另还有教学楼、实验楼、图书馆、体育馆、校史馆、报告厅、行政楼、食堂。



中储地块所处基本已经属于崇安板块乃至整个梁溪区发展较为成熟的区域,相应的生活配套已经全部齐全,未来居民的生活质量不用过于担心。

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合并成梁溪区之前,崇安区应该才是绝大多数无锡人心中真正的市中心。然而近几年的土地市场中,崇安板块的参与度却越来越低。


根据统计,2020年至今,梁溪区共计成功出让9幅普通涉宅地块,其中北塘板块独揽6幅,其中更有5幅的成交楼面价在1.5万元/㎡以上


南长板块虽然出让宅地也不算多,但是蓝城南门小团月庐1.8万元/㎡的成交楼面价仍牢牢霸占着梁溪区成交楼面价的纪录



同一时间段内,崇安板块仅成交1幅庆丰B地块,最终的成交楼面价13324元/㎡,甚至未能打破融侨悦府2016年时13581元/㎡的崇安板块楼面价纪录。


产生这样的情况其实也很容易理解,崇安板块开发时间较早,板块内可供出让的地块数量本就偏少,再加上占据着优质配套的地段被许多老小区占据,使得崇安板块出让的地块位置都不算核心,成交楼面价自然难以上涨。

这一情况也迅速反映到了新房市场,随着融侨悦府、中洲崇安府等代表项目相继售罄,目前板块内在售项目仅剩世茂璀璨时光保利融侨时光印象等项目,今年入市的世茂璀璨泱上以及纯新盘美好铂翠体量也都不算大。


世茂璀璨泱上效果图


但是中储地块的挂牌则显示了崇安板块“王者归来”的野心,近15万方的土地体量足够为崇安板块提供不少的置业机会。

而且崇安板块在今年的土地出让计划中,还有1幅地理位置更靠近三阳广场的永勤弄地块,这幅地块体量也不小,未来也将成为崇安主要的新房供应。



中储地块以及永勤弄地块的入市也意味着崇安板块新房将进入新篇章。


即便是以中储地块的起始楼面价1.7万元/㎡来计算,未来的新房价格也将至少在2.5万元/㎡以上,大概率将冲刺3万元/㎡


目前梁溪区还未入市但楼面价在1.5万元/㎡以上的地块还有梁溪观邸(石门路地块)、天河停车场地块等,梁溪全面3万+时代或许正在来临


来源:无锡楼市头条


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编辑者:gc

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